המסע המופלא של המשקיעים מ' 15 מליון ל' 113 מליון ש"ח

ניתוח עיסקה - מ' 15 מליון ל' 113 מליון!

התשואה הפנומנלית של המשקיעים 

שקנו בניין ישן בשדרות בן גוריון 87! 

רציתם לדעת למה תל אביב מלאה בפרוייקטים

של תמ"א 38? למה הפרוייקטים הללו מבוקשים?

תסתכלו על הפרוייקט הזה בבן גוריון,

אני מלווה בסקרנות את הפרוייקט הזה כבר 

מעל 14 שנים ועכשיו סוף סוף אפשר לסכם 

עיסקה ארוכה שהתחילה ב' 2009 והסתיימה ב' 2024 …

בקצרה: המשקיעים קנו בית ישן ב' 15 מליון ש"ח והגיעו 

לתמורת מכירות של 113 מליון, תשואה פנטסטית!

רוצים לראות את חשבון העיסקה? בואו נצלול למספרים:

1. הבניין נקנה על ידי קבוצת משקיעים ב' 2009 ב' 14.3 מלשח 

2. אם נוסיף הוצאות בחישוב גס בסך של 10% נגיע להשקעה 15.7 מלשח, 

הדולר בינואר 2009 עמד על 3.8 ש"ח כלומר הקניה כולה בדולרים - 4.1 מליון דולר .

1. בבניין היו 15 דירות שהושכרו, כששכר הדירה הממוצע היה 3,200 ש"ח 

2. השכירות החודשית בבניין היתה 48,000 ש"ח לחודש ולפיכך התשואה 

השנתית על ההשקעה היתה כ' 4% !

1. הקבוצה התחילה בהליכי בקשה להיתר הריסה ובנייה מחדש במסגרת התמ"א.

2. התוכניות שהוגשו וההיתר שניתן היה לבניית בניין בן - 18 דירות ב' 7 קומות .

3. טרום הבנייה החלו מכירות של 4 דירות חדשות על פי מיפרט הפרוייקט 

4. בשנים - 2015 - 2018 2018 נמכרו 4 דירות:

בשנת 2015 נמכרו 2 דירות בסכום כולל של - 6,950 ש"ח ( 48,000 שח' למר')

בשנת 2016 נמכרה דירה בסכום של - 2,840 ש"ח (45 מ"ר, 63,000 שח' למר')

בשנת 2018 נמכרה דירה בסכום של - 3,980 (58.5 שח' למר')

1. הבניה הסתיימה בשנת 2023 ובינואר סוכמה עיסקת מכירת הפנטהאוז 

בסכום שיא של - 21,320 מלשח! (קומה 7 , בריכה מחסן חניות וכו) 

במחיר של  130,000 שח' למר'

1. סה"כ תמורות המכירה עד היום - 35,090 מלשח .

2. ובידי המשקיעים נותרו עדיין 13 דירות שחולקו ביניהם .

3. בהנחה מינימליסטית שכל דירה בשדרות בן גוריון בבניין חדש עם מעלית, 

חניה ממ"ד ומחסן נמכרת בלא פחות מ' 6 מלשח, עדיין נותרו בידי המשקיעים 

דירות בשווי מינימלי של 78 מלשח.

1.  סה"כ התמורות של המשקיעים בהערכה מינימלית: 113 מלשח.

2.  סה"כ עלויות בנייה מוערכות: 

שטח הבניה כ' 2,815 מ"ר

עלות בניה מכסימלית פרימיום של 6,000 שח למ"ר 

סה"כ עלות בנייה - 16,9 מלשח 

תוספת בלתמים בשיעור 15% - 19.4

1.  סה"כ עלויות ליזמים - 

רכישת בניין קיים - 15.7 מלשח 

עליות בנייה פרימיום - 19.4 מלשח 

סה"כ עלויות - 35.1 מל'

1. רווח מוערך בפרוייקט - 78 מל' ש"ח

2.   יש להניח שהמשקיעים לא מימנו את ההשקעה מכיסם  (מלבד רכישת הבניין בתחילת הדרך) אלא קיבלו ליווי בנקאי לפרוייקט, יש לזכור שבחלק גדול מהתקופה  הריבית הבנקאית היתה נמוכה ביותר, כמו כן  5 דירות  נמכרו על הנייר ב' 2015 הרבה לפני שהתקבל היתר  בנייה והתמורה מהן שימשה למימון הפרוייקט והקטינה את עלויות המימון ! זה הפרוייקט וזה הרווח המוערך, מה דעתכם? עכשיו אתם קצת יותר מבינים למה הקבלנים  והיזמיםבמירוץ אחרי פרוייקטים של תמ"א  בתל אביב…
   

1.